Onderzoek naar REIT’s

 Luxe of Zuinig had zichzelf vorig jaar een doel gesteld. Het aanbrengen van diversificatie van zijn portefeuille. Dat klinkt gek gezien ik alleen beleg in wereldwijde aandelenmandjes. Dan ben je toch al heel divers? Dat klopt, maar dat is in bedrijven en niet in vastgoed. En dit laatste is iets waar ik graag in wil diversificeren. Ik ging “eindelijk” op onderzoek uit.

Waarom in vastgoed?

Enkele jaren geleden wilde we in de familie iets met vastgoed gaan doen als familiebedrijf. We waren van plan iets te kopen en vervolgens te gaan verhuren en gezamenlijk de zorg voor te dragen. Zelf stond ik echter niet echt te springen hierom, omdat toen er al duidelijk werd dat de regels omtrent vermogen en verhuren veranderd zouden worden. Bovendien hoorde je een hoop mensen erover om dit te gaan doen waardoor je feitelijk allang te laat bent.

Daarnaast betekent verhuur ook werk en risico. Waarbij ervaring bij ons in de straat ook heeft bijgedragen aan de aversie van verhuur. Want laten we zo zeggen, er waren tokkies ingekomen die echt in het huis geleefd hebben. Na gesprekken met de verhuurder (eigen huis verhuurd, want ja rendement enzo he) bleek dat ze voor niets verhuurd hadden omdat de schade zo groot was dat een grote verbouwing moest plaatsvinden om het weer op orde te krijgen.

Met andere woorden, voordat mensen mij gaan betichten van huisjesmelker, dit idee is nooit uitgevoerd en is bij een idee gebleven. 

Maar het idee van vastgoed is blijven hangen waar ik graag iets meer in wil inleggen. Niet via direct exposure met eigen bezit dat ook nog eens onderhevig is aan het lokale beleid. Maar wel in wereldwijde vastgoed.

Vastgoed zonder risico

Dit is misschien een verkeerd uitgangspunt, want het blijft beleggen. Maar het risico van slechte huurders en werk om het weer op orde te krijgen na een slecht verhaal is wel iets dat mij aanspreekt. Gelukkig hebben slimme mensen hier wat op gevonden in de vorm van vastgoed ETF’s waarbij je met minder risico kan investeren in vastgoed.

Op zoek naar een juiste REIT

Goed met al deze informatie was het nu zaak om uit te gaan zoeken welke REIT ik wil gaan kopen. Maar om dat te kunnen bepalen was het zaak om een paar voorwaardes op te stellen om ze te kunnen beoordelen.

De voorwaardes zijn  als volgt:

- [Must] Een wereldwijde REIT

- [Must] Lage TER (Total Expense Ratio)

- [Should] Aankoop moet via huidige broker

Het voordeel is dat ik stelde dat ik een wereldwijde REIT wilde, want mijn god wat zijn er veel REIT’s beschikbaar. De meeste zijn echter niet wereldwijd. Mijn lijstje werd hierdoor steeds kleiner en kleiner. Waardoor ik uit kwam op de volgende opties:

Ticker	Naam	Posities	Dividend Yield	TER
VNQ	Vanguard Real Estate ETF	175	3,11	0,12
VNQI	Vanguard Global ex-US real estate	739	4,06	0,12
REET	IShares Global REIT ETF	375	3,24	0,14
TRET	VanEck Global Real Estate UCITS ETF	113	2,51	0,25

Al deze ETF’s zijn mooie ETF’s in mijn ogen, waarbij mijn voorkeur uitgaat naar REET gevolgd door VNQ in combinatie met VNQI. REET vanwege het aantal posities dat deze beslaat als gehele ETF en voor 27,66% bestaat uit non-US equity. Waar dit bij VNQ slechts bestaat uit 0,04% en je hierdoor ook verplicht bent om VNQI te nemen om dit weer in balans te brengen. Deze kan je dan ook niet los van elkaar zien wat weer meer kosten met zich meebrengt.

TRET is ook een mooie wereldwijde ETF. Hier is ongeveer 36% vastgoed buiten de US en daarmee zelfs meer dan Ishares. Het grootste nadeel van deze ETF is de TER die bijna dubbel is van de overige twee en het zo op het eerste oog niet het meest in het oog springende ETF is.

Maar zoals altijd looks can be deceiving. Want er gaat nog iets meespelen. Namelijk waar het fonds geregistreerd staat en hoeveel dividendbelasting het fonds kwijt is wat jij als natuurlijk persoon niet meer kan terugvragen aan via de belastingdienst. 

Daarom ben ik in de jaarverslagen gedoken van 2021 van deze fondsen om hier wat wijzer op te worden en het volgende staatje te kunnen maken.

Dividendlekkage en impact op TER

Om het in perspectief te zetten heb ik ook VWRL en Meesman meegenomen in de vergelijking. Mind you, ik heb niet de aan/verkoop kosten meegenomen. Puur naar de lopende kosten van het fonds in combinatie met de dividendlekkage.

Hier is te zien dat VRWL met een TER van 0,22% door de dividendlekkage van 0,32% op een totale TER van 0,54% zit en daarmee de duurste is van de fondsen in dit rijtje.

Meesman met een TER van 0,40% en geen dividendlekkage (domicile NL) blijft met kosten van 0,40% gelijk en is hiermee goedkoper dan VWRL.

Opvallend daarbij is dat de dividend van 2021 die VWRL geeft vele malen hoger is dan Meesman. Ik ben er nog niet helemaal achter hoe dat nu precies zit, maar opvallend is het wel. Wellicht dat iemand van de lezers hier een verklaring voor heeft.

Snel door naar de andere fondsen, maar hier stuitte ik wel op problemen. Want om maar meteen goed te beginnen. Van het TRET fonds kon ik geen jaarverslag vinden. En dat vind ik persoonlijk erg opvallend want naar mijn weten zijn ze verplicht deze op te geven en beschikbaar te stellen. Wederom een vraag voor de lezers. Iemand die gevonden?

In ieder geval kunnen we wel de TER vinden die op 0,25% staat en, zo staat althans op de website, is het domocile NL en heeft daardoor ook geen dividendlekkage. De totale TER blijft hierdoor op 0,25% De dividend rendement kon ik helaas niet zelf berekenen en moet ik geloven dat deze rond de 2,51% zal zijn.

REET laat hier een heel nader beeld zien. USA based en met een dividendlekkage van 0,14% komt de totale TER op 0,28%, hoger dan TRET. En met een dividend van 2,69% lager dan de dividend yield van 3,24%

VNQ kan ik helaas niet de dividendlek van berekenen maar van VNQI wel, en die komt op 0,33% uit. Waardoor de totale TER stijgt naar 0,45%.

Kopen via huidige broker

Ik heb geen zin om speciaal een andere broker te nemen en vandaar dat ik het als “should” had opgenomen. En nu komt dan ook de aap uit de mouw. En dat is dat VNQ, VNQI en REET helemaal niet aankoopbaar zijn bij DeGiro. 

Alleen TRET is dit. Waarbij nog een extra bonus komt dat deze ook nog in de kernselectie zit waardoor er geen aankoopkosten zijn als ik, naast mijn maandelijkse aankoop van VWRL, minimaal €1000 inleg per keer.

REIT gevonden?

Je zou nu kunnen zeggen. Dat ziet er goed uit, keuze gemaakt en aankopen maar. Maar er speelt nog iets mee in mijn achterhoofd. Is dit nu wel een goed moment om in te springen in de vastgoedmarkt? Want ja.

De inflatie vliegt omhoog, de rente vliegt ook omhoog en de huizenprijzen verwacht ik dat die omlaag vliegen, met als extra gevolg dat mensen de lasten niet meer kunnen betalen. 

Met andere woorden, is nu, het moment om in te stappen of niet? Ik ben er nog niet over uit. Strikt genomen zou je niet de markt moeten timen. Maar mijn gevoel zegt dat we nog lang niet de weg naar de bodem hebben gevonden en vastgoed, niet alleen in NL, is momenteel volatiel.

Met andere woorden help mij eens, wat zou jij doen met deze informatie? Investeren in TRET of niet?