Eigen woning van box 1 naar box 3?

 Al jaren gonst het van de geruchten en wilde plannen om de hypotheekrente aftrek af te schaffen. Beetje bij beetje en met elk opvolgend kabinet wordt er langzaamaan getoornd aan dit “heilige huisje” en wordt het steeds minder lucratief om een eigen woning te bezitten. Echter met de huidige huizen tekort, het feit dat steeds minder mensen gaan samenwonen en lage rente exploderen de huizenprijzen met als gevolg dat vele beleggers en vastgoed magnaten de huizen opkopen om hun geld te verdubbelen. In alle partijplannen staat er wel iets over geschreven, en één van veel genoemde opties is om het huis te verplaatsen van box 1 naar box 3. Hoe gaat dit in zijn werk?

Box 1

Je huis zit momenteel in Box 1. Hiermee moet er iets van inkomsten gerekend worden om je huis mee te laten tellen. Hiervoor is het eigenwoningforfait geïntroduceerd. Je huis wordt gezien als inkomen. Om een voorbeeld te nemen. 

Stel je hebt een huis gekocht van drie ton (WOZ gelijk) en hebt een hypotheek van hetzelfde bedrag tegen twee procent rente en hebt een belastbaar inkomen tot 68 duizend euro. Dan heb je in 2021 een eigenwoningforfait van 1500 euro. Maar omdat je 6000 euro aan hypotheekrente kan aftrekken heb je een belastingvoordeel van 1670 euro. 

De overheid sponsort je op deze manier om een eigen woning te hebben. In 1893 ooit ingevoerd om de rijken, die vermogen en huizen hadden, te kunnen belasten omdat tot die tijd alleen belasting via accijnzen werden geheven. Ironisch genoeg was de optelsom ook in die tijd negatief voor de overheid, maar omdat het om “kleinere” bedragen ging werd dit nooit een probleem gevonden. Pas na de tweede wereldoorlog begonnen de kosten substantieel toe te nemen. In 2020 kostte dit de overheid 11,7 miljard euro. Een flink bedrag wat nu al enkele jaren gelukkig aan het dalen is door het afbouwen van de hypotheekrente aftrek. Maar voor een hoop partijen gaat het niet snel genoeg.

Box 3

De roep om het eigen huis te verplaatsen naar box 3 is niet nieuw en is om de zoveel tijd iets wat naar voren wordt geworpen. Maar wat houdt het nu precies in? In principe is het niets anders dan dat het huis verplaats van inkomens object naar een vermogensobject net zoals spaargeld en beleggingen. Hiermee zal de eigenwoningforfait wegvallen en ook de hypotheekrenteaftrek. Wat wel nog mogelijk zal zijn is om de schuld (je hypotheek) af te trekken van je vermogen. Laten we het voorbeeld hierbij herbruiken.

In het geval dat het huis verhuist van box 1 naar box 3 zal deze, vermoedelijk, aangeslagen worden tegen de WOZ waarde. In dit geval zal dit drie ton zijn. Echter de hypotheek is ook drie ton en mag je ook opvoeren als schuld. Effectief gezien zal de woning uitkomen op nul. Maar dan zijn we er nog niet. De rente mag van 6000 euro mag niet meer afgetrokken.  Daar staat tegenover dat de eigenwoningforfait ook niet meer gerekend hoeft te worden a 1500 euro scheelt. Uiteindelijk is het belastingvoordeel wat je in box 1 had hiermee volledig verdampt en kost het je effectief 1670 euro netto meer per jaar.

In het geval van dit voorbeeld is de waarde van het huis gelijk aan de hypotheek waarmee er geen extra kosten aan te pas komen, echter doordat de huizenprijzen enorm zijn gestegen de afgelopen jaren zal er in veel huizen een overwaarde zijn waardoor de berekening behoorlijk anders zal zijn.

Overwaarde als vermogen

Want overwaarde is waar de overheid op in gaat zetten als extra belastingbron. Laten we hetzelfde voorbeeld nemen als hierboven met aangepaste waardes.

In dit geval is de hypotheek nog steeds drie ton. Maar de WOZ is vastgesteld op vierenhalve ton en geen spaargeld. Hier zal naast het netto verlies van 1670 euro ook nog eens anderhalve ton aan vermogen vermogensrendementsheffing (VRH) betaald moeten gaan worden. In 2021 zal dat neerkomen op 991 euro. Bij elkaar loopt de rekening op naar 2661 euro per jaar.

Dit is 221,75 euro per maand. Dacht je dat 140 euro een hoop was per maand gaat het nu opeens hard als de overwaarde gaat meespelen. En dit zijn bedragen die door veel mensen simpelweg niet te betalen zijn bovenop de huidige lasten. Want het huis is aangeschaft op twee salarissen en steeds vaker op tophypotheken waar er gerekend is op de hypotheekrenteaftrek. 

Maar dan zijn we er nog niet. Daarnaast speelt er nog wat, wat zeker niet vergeten moet worden want de overheid  heeft juist de afgelopen jaren gestimuleerd om af te lossen, en dit zelfs via wet Hillen bemoedigde hoeveel meer moet die persoon dan betalen?

Hiervoor nemen we weer een soortgelijk voorbeeld. De hypotheek is voor 50% afgelost wat neer komt op anderhalve ton aan hypotheek. De WOZ is vastgesteld op vierenhalve ton en er is vijftig duizend euro aan spaargeld aanwezig. In plaats van 1670 euro netto verlies is dit teruggebracht tot 231 euro verlies. Maar er dient wel voor drieënhalve ton aan VRH betaald te gaan worden wat neerkomt op 3782 euro. Bij elkaar 4013 euro.

Dit is 334 euro per maand meer dan in de huidige situatie. En ik hoef niemand te vertellen dat dit een onbetaalbaar feestje gaat worden voor een hoop mensen. 

Haalbaar?

De oplossing van puur je huis te verplaatsen van box 1 naar box 3 zal voor de meeste mensen een brug te ver zijn. Bovendien staat dit lijnrecht tegenover eerdere kabinetten om je hypotheek te gaan aflossen. Immers, hoe meer je hebt afgelost, hoe minder schuld je kan opvoeren en hoe meer je moet betalen over je vermogen. Het plan zoals hierboven verwacht ik dan ook niet haalbaar en zal zeker niet in deze vorm worden ingevoerd.

Alternatieven

Maar wat dan? Want de hypotheekrenteaftrek zal zeker verdwijnen. Alleen zoals altijd zal er sprake zijn van een overgangsregeling zoals we nu ook zien met de HRA afbouw. Dit zou doorgezet kunnen gaan worden en zelfs versneld worden om zo de HRA af te bouwen inclusief Wet Hillen. Zodra beide volledig zijn afgebouwd kan er gewerkt worden aan het ombouwen van de hypotheken van Box 1 naar Box 3. 

Echter verwacht zal, zoals gezegd, dit niet genoeg zijn en zal er toch een vorm van toenadering gezocht gaan worden. Zo verwacht ik ook dat de overdrachtsbelasting volledig afgeschaft zal gaan worden en ook dat de woning een speciale status zal gaan krijgen in box 3. Als we mazzel hebben zullen we ook VRH over daadwerkelijk rendement gaan heffen en daarmee bied het ook de mogelijkheid om mensen te belasten voor de toename in WOZ waarde zowel in positieve zin, maar toch ook zeker in negatieve zin (hoewel dit laatste zeer, zeer onwaarschijnlijk is). Dat zou de eerlijkste manier zijn om zo in 1 klap af te zijn van HRA, Eigenwoning Forfait, overdrachtsbelasting en een eerlijkere en gelijkere behandeling van vermogen.

Haken en ogen

Tuurlijk is dit simpel gezegd en heb ik geen enkel voorbeeld uitgewerkt hoe dat dan in zijn werk gaat. De eindconclusie is, en zal altijd zijn, dat een huis bezitten duurder zal gaan worden. En ook in deze vorm zullen er winnaars en verliezers zijn. Dit zal, net als nu, per persoon en scenario verschillen. Maar op deze manier zal het belasting systeem zoals hij nu bestaat wel versimplificeerd worden en toenadering worden gezocht richting de huursector.

Kan het beter? Ongetwijfeld, maar om dat mogelijk te maken dient ons hele belastingsysteem op de kop, en hoewel dit ook gepland staat is met ons huidige systeem dit zeker mogelijk om te realiseren en zou ik ook niet eens een gek plan vinden om te introduceren. Dit zal vele jaren duren en de overgangsregeling zal ook coulant zijn om het behapbaar te maken voor elke huisbezitter.

De vraag is, zal het huidige kabinet het al aandurven om dit te realiseren of schuiven ze het door? Met de lage rente, vele proefballonnen en huizenmarkt crisis zijn de ingrediënten aanwezig, maar zal Rutte het durven om hier wat mee te doen en vooral ook in wat voor vorm? Ik ben erg benieuwd.

Hoe staan jullie tegenover de HRA afbouw?